[이슈집중] 하루가 멀다하고 전세사기가 터진다 - 위기는 전이되나

 

2023.04.18

이슈

 

1. 자의적인, 혹은 타의적인 전세사기

 

- 전세제도는 우리나라에만 있는 임대 제도로, 보증금을 주고 일정 기간 동안 집을 임차하는 제도를 의미한다. 월세와 차별되는 점은, 월세를 내느냐와 보증금 대출이 가능한가로 보면 될 것 같다. 우리나라에서 하나의 물권으로 발달한 것이라고 볼 수 있다.

 

 최근 하루가 멀다하고 전세사기 사건이 뉴스를 장식하고 있는데, 일단 사람들이 기본적으로 확보해야 하는 '주거' 자체를 위협하기 때문에 더욱더 문제가 된다고 볼 수 있다. 생각해 보면 전세제도란 매우 기이한 것 같다. 타인을 어떻게 믿고 목돈을 대출까지 받아서 맡길 수 있는지. 그 대출을 어떻게 해줄 수 있는지... 나는 현재 일어나는 전세사기는 2가지 유형으로 나눌 수 있다고 생각한다. 어차피 결과값은 피해자가 생긴 것이니 무슨 차이겠냐마는...

 

 첫 번째 자의적인 전세사기는 갭투자로 부동산 돌려막기를 하던 사람들이다. 부동산 활황장에 대출받아 집을 사고, 거기에 전세를 받고, 그 전세금으로 또 대출받아 집을 사고 이 사이클을 반복하는 것이다. 이 경우 매매가보다 전세가를 높게 받는 경우가 흔하다고 한다. 이런 방법은 부동산 상승장이 끝나면 완전히 폭삭 주저앉게 되는 폭탄돌리기라고 볼 수 있다. 특히나 금리가 올라가고 있는 지금같은 시기에는 더욱 위험도가 커진다. 하물며 세금 문제는 말할 것도 없다고 볼 수 있다.

 

 그리고 또 하나의 사기 패턴으로는 공인중개사가 진행하는 방법이다. 이는 보통 집주인에게는 월세계약으로, 임대인에게는 전세계약으로 이중계약을 하며 이루어지는데, 계약 주체가 회사인 경우 이런 일이 왕왕 생긴다. 이것은 집주인에게 직접 입금을 하면 해결되는 문제이므로 조금만 주의를 기울이면 피할 수 있는 문제이긴 하다.

 

 두 번째 타의적인 전세사기는 임대인의 재정상황 때문에 집이 경매로 넘어가게 되는 경우라고 생각한다. 현재 부동산 고점에서 거의 30% 이상이 빠지고 있는 시기이다. 상승장에서 FOMO 현상으로 무리하게 대출을 끌어다 주택을 매매한 사람이 정말 많은데, 코로나 이후 상승장에서 금리가 얼마였는지 떠올려보자. 거의 0에 수렴하는 제로금리 시대였다. 그때에 비해 매월 내야 하는 이자가 2~3배 늘어났을 것이다. 주택 매매 대출은 적게는 몇 천에서 많게는 몇 억까지로 이루어진다. 이 금액의 이율을 감당해야 하니 소위 영끌족이 감당할 수 있을리가 없는 것이다. 집 대출을 상환할 수 없는 상황이 오면 이제 임대인은 매도를 생각한다. 하지만 매도도 거래가 있어야 할 수 있는 것이고, 지금같이 모든 사람들이 눈치만 보고 조심하고 있는 상황에서 거래량이 마르니 집은 팔리지 않는다. 이 상황이 계속되고 세금 문제와 대출상환이 밀리게 되면 결국 집은 경매에 넘어가게 된다. 이것이 내가 생각하는 타의적인 전세사기이다. 의도하지 않았지만 그런 결과가 나타난. 물론 누가 부동산 매수를 하라고 칼을 들고 협박한 것은 아니기 때문에 자의적이라면 자의적이지만...

 

 전세 보증보험이 있긴 하지만 지금 그것도 100% 보장할 수 없는 상황이라고 한다. 워낙 피해자가 많아서 보증보험도 웬만하면 버티고 있는 상황인 것 같다. 그리고 설령 받을 수 있다고 해도 시간이 하루이틀이 걸리는 것도 아니고 그 사이의 손해는 또 어떻게 할 것인가...

 

2. 금융권에 위기는 전이되나

 

- 전세 사기가 왜 금융권 위기로 이어지나. 이는 보통 사기를 당한 피해자들이 전세대출을 받았기 때문이고, 임대인들도 물론 대출을 받아 집이 경매로 넘어가는 상황이 대다수이기 때문이다. 다들 알고 있듯 경매는 매매가를 온전히 쳐 주지 않는다. 특히 요즘같은 상황에서는 더더욱. 유찰이 거듭되고 경매가는 계속해서 떨어진다. 또한 낙찰이 되어 돈이 들어온다고 해도 은행과 정부, 임차인 모두 온전히 돈을 돌려받을 수 없는 케이스가 대부분이다.

 

 무엇을 뜻할까. 은행이 대출해준 돈을 돌려받을 수 없게 된다는 뜻이다. 그리고 전세대출을 받아서 임차를 받은 사람들도 대출받은 돈을 상환할 수 있는 경우가 얼마나 있을까. 결국 이중으로 은행은 돈을 떼이게 되는 것이다. 은행 리스크가 올라가기 시작하면 금융권 전체로 위기가 확산될 가능성이 크다. 괜히 미국이 정부 돈을 들여가며 은행 파산을 막고 있는 것이 아니다.

 

 가뜩이나 경기 침체 위험성 때문에 경색되고 있는 금융권에 이같은 리스크가 제대로 수습되지 않으면 어떤 파장이 일어날 지 상상도 하기 힘들다. 피해자 분들이 최대한 그 피해를 보전받기 바라며, 이같은 사례가 더이상 나오지 않았으면 한다.